Konut alıcısına müthiş haklar geliyor!

Gayrimenkul sektörü'nde tüketicinin baş tacı edileceği yepyeni bir dönem başlıyor. Geçtiğimiz günlerde Cumhurbaşkanı Abdullah Gül, tarafından onaylanan "Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun"da tüketicileri korumaya yönelik bir dizi düzenleme bulunuyor. Gül'ün yayımlanmak üzere Başbakanlığa gönderdiği 6502 sayılı kanun kapsamında gayrimenkul sektörüne yönelik de çok ciddi düzenlemeler geliyor. Söz konusu düzenlemeler ile birlikte konut sektöründe yaşanan  mağduriyetler de tümden sona ermiş olacak.

Konut alacak vatandaş, kanunda yer alan bir çok düzenleme ile resmen koruma altına alınmış olacak. Her önüne gelen artık maketten konut tanıtımıyla projesini satamayacak ve satılan konutların 36 ay içinde teslim edilmesi zorunlu olacak. Artık vatandaş aldığı konuttan 14 gün içinde cezasız vazgeçebilecek. Satış sözleşmeleri  Noter huzurunda yapılacak ve tüketicilerin sözleşmeler üzerinden kandırılması engellenmiş olacak. Kanunda yer alan en en önemli düzenleme ise projelerin iflasına karşı getirilen sigorta ve teminat zorunluluğu... Bu sayede olası bir iflasda vatandaşın mağduriyeti de giderilmiş olacak.İşte ''6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun'' ile birlikte konut sahibi olacak vatandaşın edineceği yeni haklar...

Alınan konuttan 14 gün içinde vazgeçilebilecek

Yeni kanun ile herhangi bir konut projesinden daire alan vatandaş artık, 14 gün içinde herhangi bir gerekçe göstermeksizin ve cezai şart ödemeksizin ön ödemeli konut satış sözleşmesinden cayabileceK. Kredi anlaşması yapılan bankalar da cayma hakkı süresi içinde tüketiciden faiz, komisyon, yasal yükümlülük ve benzeri isimler altında hiçbir masraf talep edemeyecek. Öte yandan satıcı firma, aldığı bedeli ve tüketiciyi borç altına sokan her türlü belgeyi iade edecek.

Maketten konutta teslim süresi 36 ayı geçemeyecek

Düzenleme ile konut sektöründen en çok mağduriyetlerin yaşandığı ''maketten konut satışı''na yönelikte tüketiciyi olası mağduriyetten koruyacak bir dizi düzenleme geliyor...

Düzenleme ile ön ödemeli konut satışında devir veya teslim süresi sözleşme tarihinden itibaren 36 ayı geçemeyecek. Devir veya teslim tarihine kadar tüketicinin herhangi bir gerekçe göstermeden sözleşmeden dönme hakkı olacak.  Ancak, sözleşmeden dönülmesi durumunda satıcı; konutun satışı veya satış vaadi sözleşmesi nedeniyle oluşan vergi, harç ve benzeri yasal yükümlülüklerden doğan masraflar ile sözleşme bedelinin yüzde ikisine kadar tazminatın ödenmesini alıcıdan talep edebilecek.

Satış sözleşmesi Noter'de yapılacak

Ön ödemeli konut satışında, alıcıya sözleşmenin kurulmasından en az bir gün önce, Bakanlıkça belirlenen hususları içeren ön bilgilendirme formu verilecek. Yapı ruhsatı alınmadan, tüketicilerle ön ödemeli konut satış sözleşmesi yapılamayacak. Ön ödemeli konut satışının tapu siciline tescil edilmesi, satış vaadi sözleşmesinin ise noterde düzenleme şeklinde yapılması zorunlu olacak. Aksi hâlde satıcı, sonradan sözleşmenin geçersizliğini tüketicinin aleyhine olacak şekilde ileri süremeyecek.

İflasa karşı projeler garantiye alınacak

Yeni düzenleme ile konut sektöründe yaşanan iflaslar sonucunda ortaya çıkan mağduriyetlerin de önlenmesi planlanıyor.

Bakanlık belli konut adedinin üstündeki projeler için ön ödemeli konut satışına başlamadan önce firmalara bina tamamlama sigortası yaptırma zorunluluğu getirecek veya Bakanlıkça belirlenen diğer teminat ve şartları sağlamasını isteyecek.  Bina tamamlama sigortası kapsamında sağlanan tazminat, teminat ve benzeri güvenceler ise olası iflas durumunda tasfiye masasına dâhil edilemeyecek ve üzerlerine haciz konulamayacak. Böylece inşaat firmasının taahüt ettiği projeyi türlü nedenlerden dolayı tamamlaması halinde vatandaşın mağduriyeti bu güvenceler kapsamında giderilmiş olacak.

Ayıplı mal 60 gün içinde değiştirilecek

Vatandaş aldığı konutta her hangi bir kusur görmesi halinde bunu kusurun şekline göre müteahhit firmadan kusurun giderilmesini veya dairenin ayıpsız olan emsali ile değiştirilmesini talep edebilecek. Düzenleme kapsamında böyle bir durumun giderilmesi için müteahhit firmaya ise 60 gün süre tanınıyor. Aksi hâlde  tüketiciye diğer seçimlik haklarını kullanma hakkı doğacak.

Müteahhitler yaptığı konuttan 5 yıl sorumlu olacak!

Cumhurbaşkanı Gül tarafından jet onayla çıkartılan kanun ile müteahhitler tamamladıkları projeden elini ayağını tümden çekemeyecek. Kanunlarda veya taraflar arasındaki sözleşmede daha uzun bir süre belirlenmediği takdirde, konutta ayıplı maldan sorumluluk, ayıp daha sonra ortaya çıkmış olsa bile, mülkün tüketiciye teslim tarihinden itibaren beş yıl olarak belirlenirken, ikinci el mülk satışlarda ise satıcının ayıplı maldan sorumluluğu üç yıldan az olamayacak.

Yazılı olmayan sözleşme geçersiz olacak

Konut finansmanı sözleşmeleri yazılı olarak kurulmadıkça artık geçerli olmayacak. Geçerli bir sözleşme yapmamış olan konut finansmanı kuruluşu, sonradan sözleşmenin geçersizliğini tüketicinin aleyhine olacak şekilde ileri süremeyecek. Yeni kanun kapsamında sözleşme öncesi bilgilendirme yükümlülüğü de zorunlu olacak. Konut finansmanı kuruluşları, tüketiciye, konut finansmanı sözleşmesinin koşullarını içeren sözleşme öncesi bilgi formunu, sözleşmenin kurulmasından makul bir süre önce vermekle yükümlü olacak.

Borçlu 30 gün önceden uyarılacak

Tüketicinin aldığı konutun taksitlerini ödemeyecek duruma düşmesi halinde ise bankalar ve finansman kuruluşları, kalan borcun tamamını ifa etme hakkını  tüketicinin de birbirini izleyen en az iki taksiti ödemede temerrüde düşmesi hâlinde kullanabilecek.  Konut finansmanı kuruluşunun bu hakkını kullanabilmesi için tüketiciye en az otuz gün süre vererek muacceliyet uyarısında bulunması gerekecek. Muaccel kılınan taksitlerin hesaplanmasında faiz, komisyon ve benzeri masraflar dikkate alınmayacak. Finansal kiralama işlemlerinde, muacceliyet uyarısında verilen süre içinde tüketicinin edimini yerine getirmemesi hâlinde, bu sürenin sona ermesini takiben bankalar, kalan borcun tamamını ifa etme hakkını kullanmak üzere sözleşmeyi feshederek söz konusu konutu satışa çıkartabilecek.

Satılan konuttan bankalar da 1 yıl sorumlu olacak

Konut almak için tercih edilen projenin bankalarla kredi anlaşması varsa ve alıcı bu banka üzerinden konut kredisi kullanmışsa, konutun hiç ya da gerektiği şekilde teslim edilmemesi halinde ortaya çıkan durumdan hem yüklenici firma hem de finansman kuruluşu sorumlu olacak. Ancak, konut finansmanı kuruluşunun sorumluluğu; konutun teslim edilmemesi durumunda konut satış sözleşmesinde veya bağlı kredi sözleşmesinde belirtilen konut teslim tarihinden, konutun teslim edilmesi durumunda ise konutun teslim edildiği tarihten itibaren, kullanılan kredi miktarı ile sınırlı olmak üzere bir yıl olacak.

Sabit faiz değiştirilemeyecek

Kredilerde geri ödeme tutarlarının, finansal kiralama işlemlerinde ise kira bedellerinin anaparayı aşan kısmı yeni kanunda yer alan madde kapsamında faiz olarak kabul edilecek.

Faiz oranının sabit olarak belirlenmesi hâlinde, sözleşmenin kurulduğu tarihte belirlenen oran tarafların rızası dışında değiştirilemeyecek. Oranın değişken olarak belirlenmesi hâlinde ise, başlangıçta sözleşmede belirlenen oran, dönemsel geri ödeme tutarı başlangıçta sözleşmede belirlenen azami dönemsel geri ödeme tutarını aşmamak koşuluyla ve sözleşmede belirlenecek yurt içinde veya yurt dışında genel kabul görmüş ve yaygın olarak kullanılan endekslerden en düşük olanı baz alınarak değiştirilebilecek. Oranların değişken olarak belirlenmesi hâlinde bu yöntemin muhtemel etkileri konusunda tüketicilerin bilgilendirilmesi de şart olacak. Bu amaçlarla kullanılabilecek referans faizler ve endeksler Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası tarafından belirlenecek.

Tüketicilerin vadesi gelmemiş bir veya birden çok konut kredisi taksit ödemesinde erken ödeme tazminatı, gerekli faiz indirimi yapılarak hesaplanan ve tüketici tarafından Konut finansmanı kuruluşuna erken ödenen tutarın kalan vadesi otuz altı ayı aşmayan kredilerde yüzde birini, kalan vadesi otuz altı ayı aşan kredilerde ise yüzde ikisini geçmeyecek. Oranların değişken olarak belirlenmesi hâlinde ise tüketiciden erken ödeme tazminatı talep edilemeyecek.

Kredilerde zorunlu sigorta olmayacak

Bankaların kredi kullandırırken sormadan yaptığı zorunlu sigorta, düzenleme çerçevesinde artık tüketicilerin yazılı izni olmaksızın yapılamayacak. Tüketicinin sigorta yaptırmak istemesi hâlinde ise, istediği sigorta şirketinden sağladığı teminat, konut finansmanı kuruluşu tarafından kabul edilmek zorunda olacak.

Kredi hesabından masraf alınmayacak

Vatandaşın konut alımı için kullanacağı krediye ilişkin bir hesap açılması ve bu hesaptan sadece kredi ile İlgili işlemler yapılması durumunda, bankalar tüketiciden bu hesaba ilişkin herhangi bir isim altında ücret veya masraf talep edemeyecek. Bu hesap, tüketicinin yazılı talebi olmaması hâlinde kredinin ödenmesi ile kapanacak ve tüketicinin açık talimatı olmaksızın konut finansmanı sözleşmesi ile ilişkili bir kredili mevduat sözleşmesi de yapılamayacak.