Düzenleme öncesinde, dikey ve 1+0 dairelerin de bulunduğu konut projelerine ruhsat için müteahhitler belediyelere koştu. En fazla yoğunluk Bağdat Caddesi, Avcılar, Beylikdüzü bölgelerinde yaşandı.
Türkiye’de 1 Ekim tarihinden itibaren başlayacak yatay mimari dönemi müteahhitleri harekete geçirdi. Stüdyo dairelerin üretimine son veren, kat yüksekliğini sınırlayan ve emsal harici tüm alanlara yüzde 30 sınır getiren yeni düzenleme öncesinde müteahhitler, ellerinde yüksek katlı ve 1+0 daire planlarının da bulunduğu konut projelerine ruhsat çıkarmak için belediyelere akın etti. Karar'dan Hamide Hangül'ün haberine göre özellikle referandum sonrası raftan indirilen ve kentsel dönüşüm bölgelerinde yapımına start verilen konut projeleri 15 milyar lirayı aşıyor. Bu yıl görücüye çıkacak sadece 10 projede toplam 17 bin 613 konut üretimi için ilk kazmalar yıl içinde vurulacak.
Şayet ruhsatların 1 Ekim’e yetiştirilememesi durumunda bu projelerin planları da değiştirilmek zorunda kalacak. Bunu riske atmak istemeyen müteahhitler de yapı izinlerini üç ay içerisinde yetiştirmek için belediyelerin yolunu tutuyor. Çünkü, daha önce başvurusu yapılmış ancak henüz alınmamış yapı ruhsatları 1 Ekim’e kadar alınırsa, eski yönetmelik hükümleri uygulanacak. Planların değiştirilmesine gerek kalmayacak. Müteahhitlerin ruhsat almak için uğraştığı milyarlık projelerde daire teslimlerine 2018 yılı sonundan itibaren başlanması hedefleniyor.
İstanbul’un her iki yakasına da dağılan söz konusu binalar, Anadolu Yakası’nda Ümraniye, Ataşehir, Üsküdar, Beylerbeyi, Kartal, Maltepe, Bağdat Caddesi, Kadıköy’de yoğunluk kazanıyor. Avrupa Yakası’nda ise Kağıthane, Beyoğlu, Fatih, Dragos, Esenyurt, Avcılar Ayazağa, Halkalı, Arıcılar, Kayabaşı, Veliefendi, Başakşehir, Gaziosmanpaşa ilçelerinde konumlanmış durumda. Bu projelerin metrekaresine en ucuz Kayabaşı’nda 4 bin 500 lira fiyat biçiliyor. Yine ortalama 1+1 daire fiyatı en düşük 220-250 bin lira arasında. Kentsel dönüşümün simgesi haline gelen Fikirtepe’de metrekare fiyatlarında 7 bin 500-10 bin liralar konuşulurken, Topkapı bölgesinde de fiyatlar 8-9 bin lira arasında değişiyor. Diğer taraftan Resmi Gazete’de geçtiğimiz günlerde yayımlanan ve 1 Ekim’de yürürlüğe girecek “Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği” incelendiğinde, birçok değişikliği beraberinde getirdiği görülüyor.
Bunlardan biri emsal harici alana yüzde 30 sınır getirilmesi. Yeni düzenlemeye göre, parsel verilen inşaat hakkının suistimal edilmesini önlemek için emsal harici tüm alanların toplamı, inşaat hakkının yüzde 30’u ile sınırlandırılıyor.
Tüm cepheleri toprak altında gömülü olan otoparklar, emsal dışı bırakılıyor. Mevcut haliyle yapılaşmaya elverişli olmayan parseller belediye veya bakanlık tarafından birleştirilecek. Mal sahipleri 3 ay içerisinde anlaşamazsa birleştirme işlemi söz konusu idare tarafından yapılacak. Yine İstanbul Boğazı gibi eğimli arazilerde yüksek katlı yapılaşma önlenecek. Planları Alanlar İmar Yönetmeliği öncesinde sektörde yaşanan gelişmeleri Karar’a değerlendiren bir gayrimenkul yatırımcısı, “Belediyelerde şu anda yoğunluk var.
Herkes 1 Ekim’den önce mevcut projelerine yapı ruhsatı almak için çalışıyor. Çünkü eski imarda kazanım daha fazla. Projesi olan herkes 1 Ekim’e kadar belediyelerdeki projelerini onaylatmaya uğraşıyor. Bu planlar arasında 1+0 projeler de var” dedi. Yönetmeliğin yürürlüğü girişinde sürenin uzatılmayacağını söyleyen sektör temsilcisi, “Bakanlığın bu yönde kesin talimatı var” ifadelerini kullandı. Belediyelerden ruhsat almak için en fazla yoğunluğun kentsel dönüşüm bölgelerinde olduğuna işaret eden sektör temsilcisi, şunları söyledi:
“Tüm belediyelerde yoğunluk var. Eski yönetmelikten faydalanmak isteyen tüm müteahhitler, belediyelerden bir an önce ruhsat almak için uğraşıyor. Avcılar’da, Beylikdüzü’nde, Anadolu Yakası’ında da Bağdat Caddesi’nde yoğunluk var.”
AVCILAR-BEYLİKDÜZÜ’NDE BAŞVURULAR YOĞUN
TGM Trend Gayrimenkul Yatırım Genel Müdürü Hakan Erilkun, Planlar Alanlar İmar Yönetmeliği’nin 1 Ekim’de yürürlüğe gireceğini hatırlatarak, “Belediyelerdeki ruhsat yoğunluğunun nedeni budur. 22 Mayıs 2014 tarihinden önce yapı ruhsatı almak için işlemlere başlanılmış olan ve bu maddenin yürürlüğe girdiği tarihten önce ve sonra yapılan başvurular Ekim 2017’ye kadar sonuçlandırılmak zorunda” dedi. Ekim 2017’den itibaren artık 1+0 daire yapımı yasaklandığından, ruhsat girişimleri başlatılan tüm projelerin, yasanın uygulama tarihi öncesinde başvurularının yoğunluk kazandığına işaret eden Erilkun, yeni yönetmeliğin getirdiği yenilikleri şöyle anlattı:
“Örneğin, yeni düzenlemeye göre, İfraz (ayırma) suretiyle yola cephesi olmayan parsel oluşturulamaz, cephesi olmayan parsellere yapı ruhsatı düzenlenemez. Kanunun 18 inci maddesinin uygulanamadığı hallerde yola cephesi bulunan parsellerden herhangi biri ile tevhit edilmesi (birleştirilmesi) mecburidir. Fiili teşekkül sebebiyle yola cephesi sağlanamayan parsellere; komşu parsellerden süresiz geçiş hakkı alınmış ve bu konuda tapu kayıtlarına şerh konulmuş olmak kaydıyla yapı ruhsatı düzenlenebilir.”
BAKANLIK RE’SEN YETKİ KULLANMALI
İnder Yönetim Kurulu Başkanı Nazmi Durbakayım, 1 Ekim kaosunu engellemek için Bakanlık’ın re’sen yetki kullanması gerektiğini savundu. Durbakayım, sözlerini şöyle sürdürdü: “Yeni Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği, 2013 Haziran yüzde 25 Yönetmeliği’nin, dönüşüm sürecine girmiş olan projelere 1 Ekim 2017 tarihine kadar neticelendirilme şartı getirdi. Ancak dönüşüm sürecine giren, riskli bina tescili yapılarak tahliye tebligatları yapılan, hatta tahliyesi yapılan ve yıkılmış sitelerde müteahhit ve belediye yetkilerini aşan sorunlar, kat maliklerinin korkulu rüyası oldu. Vasi tayini, gaip malik, tebligat yapılamaması gibi art niyetli girişimler nedeniyle ruhsat başvurusu için gerekli şartları tamamlayamayan yükleniciler ve kat malikler, 1 Ekim 2017 tarihinden sonra büyük bir kaos sürecine girmekten ve projelerin ortada kalmasından büyük endişe duyuyor.” İNDER Başkanı Durbakayım, evleri yıkılmış, kiraya çıkmış kişilerde de mağduriyet oluşabileceğini ifade ederek sözlerini şöyle sürdürdü:
“Bakanlığımızın, böyle bir kargaşa yaşanmasına müsaade etmeyeceğine ve söz konusu yönetmelikte gerekli tadilatı yapacağına inanıyoruz.”
KAT YÜKSEKLİĞİNE 3,60 METRE SINIRI
Yeni Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği ile 1+0 olarak nitelendirilen stüdyo dairelerin üretimlerine son verilecek. En küçük daire net 28.5 metrekarede 1 oda, 1 salon, mutfak, banyo ve tuvaletten oluşacak.
Yeni yönetmelikle bina istenen renge de boyanamayacak. Belediyeler, çevrenin özelliklerine göre dış cephe boya, kaplama, çatı malzemesinin rengini tayin edebilecek. Bitmiş yapılar için de söz konusu yetki kullanılabilecek.
Konutlarda kat yükseklikleri 3,60 metre, ticari ofislerde 4 metre olacak. Hafriyat için yapı ruhsatı beklenmeyecek.
Yeni yönetmelikle, emsal verilip taban alanı verilmeyen parsellerde taban alanı sınırı yüzde 40’dan yüzde 60’a kadar çıkarılabilecek. Böylelikle kat yoğunluğu azaltılacak.
Yeni yönetmeliğe göre yoldan 5’er metre komşulardan 3’er metre çekilmek sureti ile, 720 metrekarelik bir taban alanı olacak.
Dar alana göre 5 kat yapılabilen arsaya, yeni düzenleme ile 3,3 katlı bina yapılabilecek, böylece yatay mimariye geçiş sağlanacak.
Yönetmelikle, inşaat ruhsatı beklenmeden kazı izin belgesi de verilebilecek.
Planlı alanlar imar yönetmeliği ile yol boyu ticaretin teşekkül ettiği konut alanlarında, zemin katlarda otopark yükünün karşılanması şartıyla ticari kullanımlara izin verilecek.
Buna göre, bu alanlarda gürültü ve kirlilik oluşturmayan, imalathane niteliğinde olmayan, gayrisıhhi özellik taşımayan, halkın günlük ihtiyaçlarını karşılamaya yönelik dükkân, kuaför, terzi, muayenehane, lokanta, pastane, anaokulu, kreş gibi konut dışı hizmetlerin ticari kullanımlarına izin verilecek.
Bir bölgede imar planıyla getirilmiş farklı hükümler yoksa, arazinin meyli, yolun durumu, mevcut yapıların özellikleri, yöresel ihtiyaçlar göz önünde tutularak, yeni parsellerin asgari ölçüleri belirlenecek.
Yönetmeliğin genel esasları değiştirilmemek kaydıyla, belediyelerin kendi yönetmeliklerini hazırlamalarına ve bu sayede yöresel uygulama yapmalarına imkân tanınacak.
Öte yandan bütün cepheleri gömülü otoparklar, emsal dışında yapılabilecek.
