Kira artışları enflasyonu ikiye katladı

Daha önce, biten kiralama döneminde gerçekleşen enf­lasyon baz alınarak belirlenir­ken, Haziran 2022’den bu yana yasayla getirilen yüzde 25’lik üst sınırın uygulandığı kira artışları, bu dönemde yüzde 300’e yaklaşarak, aynı dönem­deki genel enflasyonu ikiye katladı. Tüketici fiyat endek­si (TÜFE) kapsamında son iki yılda kümülatif bazda en yük­sek artışı kaydeden alt harca­ma grubu “gerçek kira” oldu.

NE HEDEFLENMİŞTİ?

Kiralardaki aşırı yükselme­yi baskılamak amacıyla ar­tış tavanı yüzde 25’le sınır­lanmış, maddenin yer aldığı 7409 sayılı Kanun 11 Haziran 2022’de Resmî Gazete’de ya­yımlanarak yürürlüğe girmiş­ti. Söz konusu düzenleme ile izleyen bir yıllık dönemde ye­nilenecek kira sözleşmelerin­de artışların bu oranı geçeme­yeceği hükme bağlandı. Bu uy­gulamanın 1 Temmuz 2023’te dolan süresi daha sonra bir yıl uzatıldı. Bu yıl aynı tarih­te uzatma sona erecek ve uy­gulama iki yılı doldurmuş ola­cak. Ancak bu dönemde yasal düzenlemeye rağmen birçok ev sahibi artış tavanına uyma­dı, özellikle İstanbul, Anka­ra, İzmir, Antalya gibi metro­poller başta büyük kentlerde boşalan evlere öncekinin 4-5 katı kiralar istenmeye devam edildi. Sözleşmeler, yasal sını­rın çok üzerindeki artış oran­ları ile yenilendi.

ENFLASYON VERİLERİ NE DİYOR?

Türkiye İstatistik Kuru­mu’nun (TÜİK) tüketici fiyat endeksi verileri, iki yıllık dö­nemde yenilenen kira sözleşme­lerinde artış üst sınırının kâğıt üzerinde kaldığını gösteriyor. Yüzde 25’lık tavanın 2022 yılının haziran ayı başların­da getirildiği dikkate alındı­ğında, uygulama bu yılın ma­yıs sonu itibarıyla yaklaşık iki yılını doldurdu. Mayıs 2022 sonu ile bu yılın mayıs sonu arasındaki iki yıllık dönem­de TÜFE’de genel artış kümü­latif bazda yüzde 144,9 olur­ken, TÜFE kapsamındaki ana ve alt harcama grupları içinde en yüksek artış yüzde 285,97 ile “gerçek kira” endeksinde yaşandı. Böylece söz konusu iki yıllık dönemde kiralardaki kümülatif artış üç kata yaklaş­tı. Başka deyişle kiraların dü­zeyi, Mayıs 2022’dekinin yak­laşık dört katına ulaştı. Kiralardaki artışın, özellik­le tavan uygulamasının ikin­ci yılında daha da ivme kazan­dığı dikkati çekti. Gerçek kira endeksinde Mayıs 2022-Ma­yıs 2023 arasındaki ilk bir yıl­lık dönemde yüzde 71,43 olan artış, Mayıs 2023-Mayıs 2024 arasındaki ikinci bir yıllık dö­nemde yüzde 125,14’le çok da­ha yüksek düzeyde gerçekleşti. Gerçek kira endeksindeki artışlar; uygulamanın birinci yılında yüzde 39,59, ikinci yı­lında yüzde 75,45 olan TÜFE bazında genel enflasyonu ne­redeyse ikiye katladı. Gerçek kiranın da içinde yer aldığı “ konut” ana harcama grubunda iki yıllık dönemde­ki artış ise yüzde 133,25 olarak gerçekleşti. Aynı harcama gru­bunda yer alan diğer alt harca­ma gruplarında iki yıllık fiyat artışı “şebeke suyu ve konut­larla ilgili diğer hizmetler”de yüzde 153,04, “konutun ba­kımı ve onarımı” alt harcama grubunda yüzde 93,35 ve elekt­rik, gaz ve diğer yakıtlarda yüz­de 55,54 olarak gerçekleşti. Gerçek kira endeksinde bu yılın ocak-mayıs döneminde­ki artışın da yüzde 40’la, TÜ­FE’deki yüzde 22,72’lik genel artışın çok üzerinde olduğu görülüyor.

SOSYAL KRİZ YAŞANDI

İki yılını dolduran konut kirası artışında üst sınır uygulaması, ilk günden bu yana ev sahipleri ile kiracılar arasında anlaşmazlık ve kavgaya yol açtı. Çoğu ev sahibinin kira yenileme dönemlerinde, hatta sözleşme süresi henüz dolmadan mevcut kiracılarını piyasada oluşan yeni düzeylere göre fahiş artışlara zorlaması ile konu giderek bir toplumsal krize dönüştü. Ev sahipleri ve kiracılar arasında anlaşmazlıklar büyüdü, kiracılardan ödeme gücünü fazlasıyla aşan kiralar istenmesi ülke genelinde yaralamaya varan, hatta cinayetle sonuçlanan ev sahibi-kiracı kavgalarını çoğaltırken, çok sayıda ev sahibinin açtığı kira tespit ve emsal davaları ile yargının iş yükü de aşırı arttı. Kira anlaşmazlıkları toplumsal istikrarsızlık kaynağı haline, bu anlaşmazlıklar yüzünden resmi “arabuluculuk” da giderek yaygın bir meslek haline geldi.

ESKİ SİSTEME DÖNÜŞ BEKLENİYOR

Konut kirası artışlarına yüzde 25 tavanı getiren yasa maddesinin uzatılan süresi bu yıl 1 Temmuz itibarıyla dolacak. Bu uygulamanın süresinin yeniden uzatılması beklenmiyor. Bu konuda yeni bir düzenlemeye gidilmezse tavan uygulaması ortadan kalkacak ve kira artışlarında, önceki bir yıllık dönemde gerçekleşen enflasyonun baz alındığı eski sisteme geri dönülecek. Yüzde 25’lik üst sınır uygulaması getirilmeden önce, süresi dolan konut kira sözleşmelerinde yer alan aylık kira bedeli en fazla, süre bitiminden önceki ayın sonu itibarıyla TÜFE’de gerçekleşen on iki aylık ortalamalara göre yıllık artış kadar artırılabiliyordu. Söz konusu oran, kira artışında üst sınır olmakla birlikte uygulamada genel oran olarak esas alınıyordu. Genel enflasyonun çok üzerinde seyreden inşaat maliyet artışları satılık konut fiyatlarını yukarı iterken, aşırı pahalanan ve sıkılaştırılan konut kredilerinin kullanım imkanının daralması orta gelirlinin konut edinme şansını azaltıyor. Bu süreç bir yandan elde kalan konut stokunu, diğer yandan kiracılık olgusunu büyütüyor. Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) açıkladığı “İstatistiklerle Aile” araştırmasına göre oturduğu konutun sahibi ailelerin 2022’de yüzde 60,7 olan oranı 2023’te yüzde 56,2’ye düştü, kirada olanların oranı yüzde 27,6›dan yüzde 27,8’e çıktı. Hane halklarının yüzde 15,1’inin oturdukları konutun sahibi olmamakla birlikte kira da ödemediği ve yüzde 0,9’unun da lojmanda oturduğu belirlendi. Buna göre zorunlu kiracı durumunda 7,3 milyon hane bulunuyor. Ortalama hane nüfusunun 3,14 olduğu dikkate alındığında ülke genelinde kiracı konumunda yaklaşık 23 milyon kişilik bir nüfus bulunduğu dikkati çekiyor.